집값이 오르면서 "집 한 채 팔아도 세금 내야 하나요?"라는 질문이 많아졌어요. 결론부터 말하면 2년 이상 가지고 있었고 12억 원 이하에 팔면 대부분 0원이에요. 다만 12억 원을 넘거나, 2년을 못 채웠거나, 조정대상지역에서 거주 요건을 못 채우면 세금이 크게 나올 수 있어요. 소득세법 기준으로 하나씩 정리해 볼게요.
1. 1세대 1주택 비과세 요건
아래 조건을 모두 채우면 양도소득세를 내지 않아요 (소득세법 제89조, 시행령 제154조).
- 1세대 1주택: 양도일 현재 세대 전체가 국내에 주택을 1채만 가지고 있어야 해요.
- 보유 2년 이상: 취득일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지 2년이 지나야 해요.
- 거주 2년 이상 (조정대상지역 취득분): 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집이라면 보유기간 중 2년 이상 살아야 해요. 산 뒤에 지역 지정이 풀려도 취득 당시 기준으로 따져요.
- 양도가액 12억 원 이하: 12억 원을 넘으면 비과세는 되지만 넘는 부분의 비율만큼은 과세돼요.
이사 때문에 잠시 2채가 된 일시적 2주택, 상속주택, 혼인·부모 봉양으로 합친 경우처럼 2주택이어도 1주택으로 봐 주는 특례가 있어요. 특례는 요건이 까다로워서 이 글과 계산기에서는 다루지 않아요.
2. 12억 원을 넘으면 이렇게 계산해요
비과세 요건을 채운 고가주택은 전체 양도차익 중 12억 원 초과분의 비율만큼만 과세해요.
과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
8억 원에 사서 15억 원에 팔았다면 양도차익은 7억 원이에요. 여기에 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%를 곱한 1억 4,000만 원만 세금 계산에 들어가요. 나머지 80%인 5억 6,000만 원은 비과세예요.
3. 장기보유특별공제: 거주기간이 핵심이에요
3년 이상 보유한 집은 과세 양도차익에서 일정 비율을 빼 줘요 (소득세법 제95조). 1세대 1주택이 보유기간 중 2년 이상 살았는지에 따라 공제율이 완전히 달라져요.
| 구분 | 공제율 | 최대 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 + 거주 2년 이상 (표2) | 보유 1년당 4% + 거주 1년당 4% (거주 2년 이상 3년 미만은 8%) | 80% (10년 보유·10년 거주) |
| 거주 2년 미만 등 그 외 (표1) | 보유 3년 6%부터 1년당 2% | 30% (15년 이상 보유) |
같은 집을 10년 가지고 있어도 10년 살았다면 80%, 2년만 살았다면 보유 40% + 거주 8% = 48%, 한 번도 안 살았다면 20%예요.
4. 실제 숫자로 계산해 볼게요
예시 1: 8억 원에 사서 15억 원에 판 1주택 (8년 보유)
| 항목 | 6년 거주 | 1년 거주 |
|---|---|---|
| 과세 양도차익 (7억 원 × 20%) | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 장기보유특별공제 | 56% (보유 32% + 거주 24%) → 78,400,000원 | 16% (표1) → 22,400,000원 |
| 기본공제 | 2,500,000원 | 2,500,000원 |
| 과세표준 | 59,100,000원 | 115,100,000원 |
| 양도소득세 | 59,100,000 × 24% − 5,760,000 = 8,424,000원 | 115,100,000 × 35% − 15,440,000 = 24,845,000원 |
| 지방소득세 (10%) | 842,400원 | 2,484,500원 |
| 총 세금 | 9,266,400원 | 27,329,500원 |
거주 5년 차이로 세금이 약 1,806만 원 벌어져요. 12억 원이 넘는 집이라면 실제로 살았는지가 세금을 가장 크게 좌우해요.
예시 2: 4억 원에 사서 1년 4개월 만에 5억 원에 판 경우
보유 2년이 안 돼 비과세가 안 되고, 주택 단기 세율이 적용돼요. 양도차익 1억 원 − 기본공제 250만 원 = 과세표준 97,500,000원 × 60% = 양도세 58,500,000원, 지방소득세 5,850,000원으로 총 64,350,000원이에요. 차익의 64%가 세금이에요.
5. 세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1.5억 원 초과 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
- 주택 보유 1년 미만: 70%, 1년 이상 2년 미만: 60% (소득세법 제104조)
- 지방소득세: 양도소득세의 10%가 따로 붙어요.
- 기본공제: 1년에 한 번, 사람마다 250만 원이에요.
6. 필요경비로 세금 줄이기
양도차익은 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 금액이라, 경비를 빠짐없이 넣으면 세금이 줄어요.
- 인정돼요: 취득세, 살 때·팔 때 중개수수료, 법무사 비용, 새시·발코니 확장·보일러 교체·난방 배관 공사 같은 자본적 지출
- 인정 안 돼요: 도배, 장판, 싱크대·조명 교체, 페인트칠 같은 단순 수리비, 대출 이자
- 세금계산서, 카드 영수증, 계좌이체 내역 같은 증빙이 있어야 해요. 인테리어 공사를 할 때부터 챙겨 두세요.
7. 신고는 언제 하나요?
잔금을 받은 날이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해요. 10월 15일에 잔금을 받았다면 12월 31일까지예요. 12억 원 이하 비과세 주택은 신고하지 않아도 되지만, 12억 원을 넘으면 비과세 요건을 채웠더라도 꼭 신고해야 해요. 늦으면 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세가 붙어요.
8. 2028년부터 바뀔 수 있어요 (정부안)
정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에는 1주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 내용이 들어 있어요. 아직 국회 통과 전이에요.
| 양도 시기 | 1주택 공제율 | 공제 한도 |
|---|---|---|
| 2027년까지 | 보유 4% + 거주 4% (최대 80%) | 없음 |
| 2028년 | 보유 2% + 거주 6% | 20억 원 |
| 2029년 이후 | 거주 8%만 (최대 80%) | 10억 원 |
정부안대로라면 예시 1(8년 보유·6년 거주)은 2028년에 공제율이 52%(보유 16% + 거주 36%)로 내려가 총 세금이 10,744,800원, 2029년 이후에는 48%(거주만)로 12,223,200원이 돼요. 반대로 10년 이상 살고 30억 원 이하에 파는 1주택자는 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 늘어나는 안도 함께 나왔어요. 실제로 살지 않고 보유만 한 고가주택이라면 2027년 안에 파는 것과 비교해 볼 만해요.
9. 이런 경우는 따로 확인하세요
- 다주택자: 2026년 5월 9일 중과 유예가 끝나 조정대상지역 주택을 팔면 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 붙고 장기보유특별공제도 받지 못해요. 정부안에는 2027~2028년에 가산 세율을 낮추는 내용이 있어요.
- 분양권·입주권: 주택과 세율이 달라요. 분양권은 1년 미만 70%, 그 이후 60%예요.
- 상속·증여받은 집, 겸용주택, 비거주자: 취득가액과 보유기간 계산이 달라요.
내 상황을 넣어 바로 계산해 보고, 금액이 크다면 신고 전에 세무서나 세무사와 한 번 더 확인하세요.