양도소득세 계산기 (1세대 1주택)
집을 판 가격과 산 가격, 보유·거주 기간을 넣으면 1주택 비과세 여부, 12억 원 초과 고가주택 과세분, 장기보유특별공제, 지방소득세까지 계산해요.
📖 정보 글1주택자 양도세 총정리: 비과세 요건, 12억 초과 계산법, 장기보유특별공제 (2026)이 계산기는 집이 한 채인 1세대 기준이에요. 일시적 2주택·다주택(조정대상지역 중과 포함), 분양권·입주권, 상속·증여받은 주택, 비거주자, 겸용주택은 계산 방식이 달라서 반영하지 않았어요. 해당된다면 세무서나 세무사와 꼭 확인하세요.
양도가액별 양도세 (1주택, 6억 원 취득·10년 보유)
필요경비 없이 계산한 양도세 + 지방소득세 합계예요. 12억 원까지는 비과세라 0원이에요.
| 양도가액 | 과세 양도차익 | 10년 거주 (공제 80%) | 2년 거주 (공제 48%) |
|---|---|---|---|
| 12억 | 0 | 0 | 0 |
| 13억 | 53,846,153 | 545,768 | 2,821,500 |
| 15억 | 180,000,000 | 4,141,500 | 18,089,500 |
| 18억 | 400,000,000 | 14,124,000 | 63,965,000 |
| 20억 | 560,000,000 | 25,173,500 | 98,742,600 |
| 25억 | 988,000,000 | 59,617,800 | 196,668,120 |
| 30억 | 1,440,000,000 | 97,405,000 | 305,256,600 |
같은 집이라도 거주기간에 따라 세금이 크게 달라져요. 10년 보유에 2년만 살았다면 보유 40% + 거주 8% = 48%만 공제돼요.
장기보유특별공제율
| 기간 | 일반 (표1) | 1주택 보유 (표2) | 1주택 거주 (표2) |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 | 20% | 40% (최대) | 40% (최대) |
| 11년 | 22% | 40% (최대) | 40% (최대) |
| 12년 | 24% | 40% (최대) | 40% (최대) |
| 13년 | 26% | 40% (최대) | 40% (최대) |
| 14년 | 28% | 40% (최대) | 40% (최대) |
| 15년 이상 | 30% | 40% (최대) | 40% (최대) |
표2는 1세대 1주택이 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주했을 때 적용돼요. 거주 2년 이상 3년 미만은 8%예요. 보유·거주 공제를 합쳐 최대 80%, 표1은 최대 30%예요.
양도소득세 기본세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 | 15% | 1,260,000원 |
| 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하 | 24% | 5,760,000원 |
| 8,800만 원 초과 1.5억 원 이하 | 35% | 15,440,000원 |
| 1.5억 원 초과 3억 원 이하 | 38% | 19,940,000원 |
| 3억 원 초과 5억 원 이하 | 40% | 25,940,000원 |
| 5억 원 초과 10억 원 이하 | 42% | 35,940,000원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 65,940,000원 |
주택을 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일 세율이 적용돼요. 여기에 양도세의 10%가 지방소득세로 붙어요.
양도세는 이렇게 계산해요
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 12억 원 초과분만 과세 (비과세 요건을 채운 1주택): 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
- 장기보유특별공제: 과세 양도차익 × 공제율
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만 원
- 양도소득세 = 과세표준 × 세율 − 누진공제, 지방소득세 = 양도소득세 × 10%
예시: 8억 원에 사서 15억 원에 판 1주택 (8년 보유)
- 양도차익 7억 원 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 과세 양도차익 1억 4천만 원
- 6년 거주: 공제 56%(보유 32% + 거주 24%) → 과세표준 59,100,000원 → 총 9,266,400원
- 1년만 거주: 일반 공제 16%만 적용 → 과세표준 115,100,000원 → 총 27,329,500원
비과세 요건 정리
- 양도일 현재 1세대가 국내에 주택 1채만 가지고 있을 것
- 보유기간 2년 이상 (취득일과 같은 날짜가 2번 돌아온 날부터)
- 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년 이상
- 양도가액 12억 원 이하면 전액 비과세, 초과하면 초과분 비율만 과세
자주 묻는 질문
1주택자는 양도세를 안 내나요?
1세대가 집 한 채를 2년 이상 보유했다면 비과세예요. 다만 취득할 때 그 지역이 조정대상지역이었다면(2017년 8월 3일 이후 취득분) 2년 이상 거주까지 해야 해요. 그리고 양도가액이 12억 원 이하여야 전부 비과세이고, 12억 원을 넘으면 넘는 부분의 비율만큼은 세금을 내요.
12억 원 넘는 집은 세금을 어떻게 계산하나요?
전체 양도차익에 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액을 곱한 금액만 과세해요. 예를 들어 8억 원에 사서 15억 원에 팔면 양도차익 7억 원 중 20%인 1억 4천만 원만 과세 대상이에요. 8년 보유·6년 거주했다면 장기보유특별공제 56%까지 받아 양도세와 지방소득세를 합쳐 9,266,400원이에요.
장기보유특별공제는 얼마나 받나요?
3년 이상 보유한 1세대 1주택이 보유기간 중 2년 이상 살았다면 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%씩 최대 80%까지 공제돼요(거주 2년 이상 3년 미만은 8%). 거주가 2년 미만이면 일반 공제율인 1년당 2%, 15년 이상 최대 30%만 적용돼요.
2년 안에 팔면 세금이 얼마나 되나요?
주택은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일 세율이에요. 4억 원에 사서 1년 4개월 만에 5억 원에 팔면 양도세와 지방소득세를 합쳐 64,350,000원을 내요. 차익의 3분의 2 가까이가 세금이에요.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득세, 매수·매도할 때 낸 중개수수료, 법무사 비용, 그리고 새시 교체·발코니 확장·보일러 교체처럼 집의 가치를 높인 공사비(자본적 지출)가 들어가요. 도배·장판·싱크대 교체 같은 단순 수리비는 인정되지 않아요. 영수증이나 계좌이체 내역이 있어야 하니 미리 챙겨 두세요.
양도세 신고는 언제 하나요?
잔금을 받은 날(또는 등기 접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해요. 예를 들어 10월 15일에 잔금을 받았다면 12월 31일까지예요. 12억 원 이하 비과세 주택은 신고하지 않아도 돼요.
2028년부터 장기보유특별공제가 바뀐다던데요?
정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에 1주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 내용이 들어 있어요. 2027년까지는 지금 방식을 유지하고, 2028년에는 거주 1년당 6%·보유 1년당 2%(공제 한도 20억 원), 2029년부터는 거주 1년당 8%만 인정(한도 10억 원)하는 안이에요. 아직 국회 통과 전이라 이 계산기는 현행 법 기준으로 계산해요.
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기준: 소득세법 제55조(기본세율), 제89조(1세대 1주택 비과세), 제95조(장기보유특별공제), 제103조(기본공제), 제104조(세율), 시행령 제154조·제156조, 지방세법 제103조의3. 2028년 이후 양도분에 대한 정부 세제개편안(2026.8)은 국회 통과 전이라 반영하지 않았어요. 실제 세액은 홈택스나 관할 세무서에서 확인하세요.