집을 사려고 은행에 가면 "DSR 때문에 이 이상은 안 돼요"라는 말을 자주 들어요. 요즘 주택담보대출 한도는 집값보다 내 소득이 먼저 정해요. DSR이 무엇인지, 스트레스 DSR로 한도가 얼마나 줄었는지, 한도를 늘리려면 무엇을 해야 하는지 2026년 하반기 기준으로 정리해 볼게요.
1. DSR은 "1년 소득 중 대출 갚는 데 쓰는 비율"이에요
DSR(총부채원리금상환비율) = 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금 + 이자 ÷ 연소득
- 은행: 40% 이하
- 2금융권 (저축은행·보험사·상호금융 등): 50% 이하
- 모든 금융권 대출을 합쳐 1억 원을 넘으면 적용돼요. 집을 사는 대출은 대부분 해당돼요.
연봉 6,000만 원이라면 은행 기준으로 모든 대출의 1년 원리금 합계가 2,400만 원(월 200만 원)을 넘을 수 없어요.
2. 스트레스 DSR: 실제보다 높은 금리로 심사해요
앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, DSR을 계산할 때만 실제 금리에 스트레스 금리를 더해요. 내가 실제로 내는 이자가 늘어나는 건 아니고, 빌릴 수 있는 한도만 줄어들어요.
| 주택담보대출 | 수도권·규제지역 | 지방 |
|---|---|---|
| 기본 스트레스 금리 | 3.0%p | 0.75%p (2026년 12월 31일까지) |
| 변동형 | 100% 반영 → +3.0%p | 100% → +0.75%p |
| 혼합형 (고정 5년) | 80% → +2.4%p | 60% → +0.45%p |
| 주기형 (5년) | 40% → +1.2%p | 30% → +0.225%p |
| 만기까지 고정 | 반영 안 함 | 반영 안 함 |
수도권·규제지역 주담대는 2025년 10월 16일부터 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 올랐어요. 지방 주담대는 은행연합회 발표(2026.6.30)로 2단계 기준이 연말까지 유지돼요. 지방의 혼합형·주기형 반영 비율은 보도 내용을 바탕으로 정리한 값이라 은행에서 한 번 더 확인하세요.
3. 연봉별로 얼마나 줄었을까요?
다른 대출 없음, 은행, 금리 연 4%, 30년 원리금균등 기준으로 DSR만 따진 한도예요.
| 연소득 | 스트레스 없음 | 수도권 변동형 (+3.0%p) | 수도권 주기형 (+1.2%p) |
|---|---|---|---|
| 5,000만 원 | 3억 4,910만 원 | 2억 5,051만 원 | 3억 352만 원 |
| 7,000만 원 | 4억 8,874만 원 | 3억 5,071만 원 | 4억 2,492만 원 |
| 1억 원 | 6억 9,820만 원 | 5억 102만 원 | 6억 704만 원 |
수도권 변동형은 스트레스 금리 때문에 한도가 약 28% 줄어요. 같은 소득이라도 주기형이나 고정형을 고르면 한도가 크게 회복돼요.
4. DSR만 보면 안 돼요: LTV와 최대 한도
실제 대출은 아래 세 가지 중 가장 작은 금액이에요.
- DSR 한도: 소득으로 정해지는 금액
- LTV 한도: 집값 × 담보인정비율
- 주담대 최대 한도: 지역·집값별 상한
| 지역 | LTV (무주택 / 생애최초) | 최대 한도 |
|---|---|---|
| 규제지역 (서울 전역 + 경기 12곳) | 40% / 70% | 15억 이하 6억 원, 15억~25억 4억 원, 25억 초과 2억 원 |
| 수도권 (규제지역 외) | 70% / 70% | 6억 원 |
| 지방 | 70% / 80% | - |
경기 규제지역 12곳: 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 (2026년 3월 보도 기준). 수도권·규제지역 주담대 만기는 최대 30년이에요.
5. 신용대출 3,000만 원이 주담대를 얼마나 줄일까요?
DSR을 계산할 때 신용대출은 실제 만기와 관계없이 원금을 5년에 나눠 갚는 것으로 봐요. 그래서 금액에 비해 DSR을 많이 차지해요.
| 조건 | 연봉 6,000만 원, 서울 7억 원 아파트, 무주택, 연 4%·30년 변동형 |
| 신용대출 3,000만 원 (금리 6%)의 DSR 상환액 | 원금 600만 원 + 이자 180만 원 = 연 780만 원 |
| 주담대에 쓸 수 있는 연 상환액 | 2,400만 원 − 780만 원 = 1,620만 원 |
| DSR 한도 (연 7%로 심사) | 약 2억 291만 원 |
| 신용대출이 없다면 | 약 3억 61만 원 → LTV 40% 한도 2억 8,000만 원 적용 |
신용대출 3,000만 원 때문에 실제 한도가 약 7,709만 원 줄어들어요. 마이너스통장은 쓰지 않은 금액도 약정 한도 전체를 대출로 보니, 안 쓰는 마이너스통장은 집을 사기 전에 해지하거나 줄이세요.
6. 한도를 늘리는 방법
- 신용대출·카드론 먼저 갚기: 위 예시처럼 효과가 가장 커요.
- 주기형·고정형 고르기: 스트레스 금리가 덜 붙어요. 수도권 연봉 5,000만 원이면 변동형보다 약 5,300만 원 더 나와요.
- 배우자와 공동 차주: 두 사람 소득을 합쳐 DSR을 계산할 수 있어요. 대신 배우자의 대출도 함께 들어가요.
- 정책 모기지 확인: 디딤돌대출, 보금자리론은 DSR 대신 상품별 기준(DTI 등)으로 심사해서 소득 대비 한도가 넉넉할 수 있어요.
- 소득 증빙: 원천징수영수증 같은 증빙소득이 가장 유리해요. 카드 사용액 같은 추정소득은 인정 금액이 작아요.
7. 2027년에는 어떻게 될까요?
지방 주담대의 2단계 기준(0.75%p) 유지는 2026년 12월 31일까지예요. 2027년부터 지방도 3단계(1.5%p)가 적용될지는 아직 발표 전이라, 지방에서 집을 사려면 연말 발표를 확인하세요. 스트레스 금리 자체도 6월과 12월에 다시 정해져 6개월씩 적용돼요.
내 소득과 대출을 넣어 세 가지 한도를 한 번에 계산해 보세요.