집을 처음 살 때 가장 먼저 확인해야 할 게 정책 대출이에요. 같은 집을 사도 정책 대출이 되느냐에 따라 매달 내는 돈이 수십만 원 달라지거든요. 대표적인 세 가지, 내집마련 디딤돌대출·신생아 특례 디딤돌·보금자리론을 2026년 하반기 공개 조건으로 비교해 볼게요.
1. 세 상품, 무엇이 다른가요?
- 내집마련 디딤돌대출 (주택도시기금): 소득이 많지 않은 무주택 가구를 위한 대표 상품이에요. 금리가 가장 낮은 편이지만 소득·집값 기준이 빡빡해요.
- 신생아 특례 디딤돌 (주택도시기금): 대출 신청일 기준 2년 안에 아이를 낳거나 입양한 가구가 대상이에요. 소득·집값 기준이 크게 넓고 특례금리가 붙어요.
- 보금자리론 (한국주택금융공사): 디딤돌보다 소득·집값 기준이 넓은 장기 고정금리 대출이에요. 금리는 디딤돌보다 높아요.
| 구분 | 디딤돌 | 신생아 특례 디딤돌 | 보금자리론 |
|---|---|---|---|
| 부부합산 소득 | 6천만 원 이하 (생애최초·2자녀 이상 7천만 원, 신혼 8,500만 원) | 1.3억 원 이하 (맞벌이 2억 원) | 7천만 원 이하 (신혼 8,500만 원, 1자녀 9천만 원, 다자녀 1억 원) |
| 순자산 | 5.11억 원 이하 | 5.11억 원 이하 | - |
| 주택가격 | 5억 원 이하 (신혼·2자녀 이상 6억 원) | 9억 원 이하 | 6억 원 이하 |
| 전용면적 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 이하 | - |
| 최대 한도 | 2억 원 (생애최초 2.4억, 신혼·2자녀 3.2억) | 4억 원 | 3.6억 원 (다자녀 4억, 생애최초 4.2억) |
| 금리 | 연 2.85~4.15% | 연 1.80~4.10% | 연 3.9~5.3% 안팎 (매월 고시) |
전용면적 85㎡ 기준은 수도권이 아닌 도시지역 밖 읍·면 지역이면 100㎡까지 인정돼요. 디딤돌 한도는 2025년 6월 27일 이후 계약분 기준이에요.
2. 실제로 빌릴 수 있는 금액: 한도와 LTV 중 작은 쪽
상품마다 정해진 최대 한도가 있지만, 실제 대출금은 집값 × LTV(담보인정비율)를 넘을 수 없어요. 둘 중 작은 금액이 내 한도예요.
- 기본 LTV: 70%
- 생애최초 주택 구입: 80%
- 단, 수도권·규제지역 주택: 생애최초라도 70%
예를 들어 지방의 4억 원 아파트를 생애최초로 사면 LTV 80%로 3억 2천만 원까지 가능하지만, 디딤돌 생애최초 한도가 2억 4천만 원이라 2억 4천만 원이 최대예요.
3. 디딤돌대출 금리표
부부합산 연소득과 만기에 따라 기본금리가 정해져요.
| 부부합산 연소득 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
|---|---|---|---|---|
| 2천만 원 이하 | 2.85% | 2.95% | 3.05% | 3.10% |
| 2천만 원 초과 4천만 원 이하 | 3.20% | 3.30% | 3.40% | 3.45% |
| 4천만 원 초과 7천만 원 이하 | 3.55% | 3.65% | 3.75% | 3.80% |
| 7천만 원 초과 8,500만 원 이하 | 3.90% | 4.00% | 4.10% | 4.15% |
여기서 더 내려가는 우대금리
- 지방 소재 주택 0.2%p
- 생애최초 또는 신혼가구 0.2%p
- 자녀 1명 0.3%p, 2명 0.5%p, 3명 이상 0.7%p
- 청약저축 가입 5년 이상 0.3%p, 10년 이상 0.4%p, 15년 이상 0.5%p
- 부동산 전자계약 0.1%p
우대금리는 합쳐서 0.5%p(다자녀 0.7%p)까지만 인정되고, 최종 금리는 연 1.2% 밑으로 내려가지 않아요.
4. 신생아 특례 디딤돌 금리표
| 부부합산 연소득 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
|---|---|---|---|---|
| 2천만 원 이하 | 1.80% | 1.90% | 2.00% | 2.05% |
| 2천만 원 초과 4천만 원 이하 | 2.15% | 2.25% | 2.35% | 2.40% |
| 4천만 원 초과 6천만 원 이하 | 2.50% | 2.60% | 2.70% | 2.75% |
| 6천만 원 초과 8,500만 원 이하 | 2.85% | 2.95% | 3.05% | 3.10% |
| 8,500만 원 초과 1.3억 원 이하 | 3.30% | 3.40% | 3.50% | 3.55% |
| 1.3억 원 초과 2억 원 이하 (맞벌이) | 3.85% | 3.95% | 4.05% | 4.10% |
- 지방 소재 주택은 0.2%p 더 낮아요.
- 특례금리는 5년 동안 적용되고, 아이를 더 낳으면 1명당 5년씩 늘어 최대 15년까지 가요.
- 추가 출산 시 1명당 0.2%p 우대가 붙고, 최종 금리는 연 1.2%가 하한이에요.
- 특례 기간이 끝나면 소득에 따라 다른 기준 금리로 바뀌어요.
5. 실제 숫자로 비교해 볼게요
예시 1: 부부합산 6,500만 원, 지방 4억 원 아파트, 생애최초, 30년
| 가능한 상품 | 디딤돌 (생애최초 소득 기준 7천만 원 이하) |
| 최대 대출 | min(2.4억, 4억 × 80%) = 2억 4천만 원 |
| 금리 | 3.80% − 지방 0.2%p − 생애최초 0.2%p = 연 3.40% |
| 월 상환 (원리금균등) | 약 1,064,355원 |
| 일반 주담대 연 4.5%라면 | 약 1,216,045원 |
| 차이 | 월 약 15만 원, 30년 동안 약 5,461만 원 |
예시 2: 부부합산 9,000만 원, 수도권 7억 원 아파트, 최근 출산, 30년
| 가능한 상품 | 신생아 특례 (디딤돌·보금자리론은 소득 또는 집값 기준 초과) |
| 최대 대출 | min(4억, 7억 × 70%) = 4억 원 |
| 금리 | 8,500만~1.3억 원 구간 30년 = 연 3.55% |
| 월 상환 (원리금균등) | 약 1,807,362원 |
| 일반 주담대 연 4.5%라면 | 약 2,026,741원 |
| 차이 | 월 약 22만 원, 30년 동안 약 7,898만 원 |
특례금리 기간 이후 금리 변동, 중도상환은 반영하지 않은 단순 비교예요.
6. 신청 전에 꼭 확인할 것
- 무주택 세대주여야 해요. 신생아 특례는 1주택자가 대환(갈아타기)하는 경우도 있어요.
- 소득은 세전, 부부합산이에요. 맞벌이라면 둘 다 더해서 보세요.
- 집값 기준은 매매가뿐 아니라 감정평가액·시세 중 하나라도 넘으면 안 되는 상품이 있어요.
- 실제 심사에서는 DTI(총부채상환비율)와 신용, 담보 평가가 함께 들어가요. 계산상 한도보다 적게 나올 수 있어요.
- 만 40세 미만 등 요건을 갖추면 체증식 상환을 고를 수 있어요. 초기 월 부담을 줄이고 싶다면 체증식 상환 계산기로 비교해 보세요.
- 집을 살 때 내는 취득세는 대출로 내기 어려우니 현금으로 따로 준비하세요. 생애최초라면 취득세 감면도 함께 챙기세요.
정책 조건은 수시로 바뀌어요. 신청 전에는 주택도시기금 기금e든든, 한국주택금융공사, 취급 은행에서 최신 조건을 꼭 확인하세요.